В първия за годината Клуб на дизайнера поставихме на фокус интериорния дизайн на инвестиционни жилища, за чието отдаване под наем собствениците търсят икономични решения.
Защо?
София е в ТОП 10 на най-бързо растящите градски жилищни пазари в света. Голям процент от сделките с недвижими имоти днес са с инвестиционна цел. Според Националния статистически институт (НСИ), в столицата има 760 000 жилища, към юни 2023 г., като около 240 000 от тях са необитаеми, а около 20 000 са на пазара, търсейки си наемател.
След Ковид брокерите отчитат ръст в отдаването / търсенето на жилища под наем, а като най-предпочитани посочват двустайните апартаменти. Тази тенденция продължава и през 2024-та година.
По темата разговаряхме с: Бойка Иванова /Craft Design Studio/, арх. Сияна Георгиева /studio Bonbon/, Анна Петрова /AnnDesign/, Анна Анчева /Design Sidе/, Тихомир Делидибрев /МариоМакс/ – професионалисти с богат опит именно в интериорни проекти за жилища за отдаване под наем, а в същото време и инвеститори. Модератор на дискусията бе Златка Томева, основател на TSTeam Недвижими имоти, а домакин на събитието Mr.Bricolage Младост, София.
Локация, цена, квадратура и състояние на жилището са сред основните критерии за апартамент под наем – както за наемателите, така и за инвеститорите, които ги отдават под наем. Следват второстепенни критерии: етажност, изложение и разбира се – интериор. И тук идват въпросите: Обзаведен, полуобзаведен или необзаведен? Каква е добавената стойност, която дава интериорният дизайн и оправдава ли той инвестицията? Какъв интериор? И т.н.
Брокери и дизайнери са единодушни в мнението, че напълно обзаведеният апартамент е предпочитан от наемателите и е по-добра инвестиция за наемодателите и че интериорът дава добавена стойност и с него се постига по-добра цена на наем. но дори и инвеститорите да предпочитат друг вариант, има базови изисквания, които не бива да се пренебрегват. Какво е задължително да има налично в един интериор за жилище под наем: кухня, баня, осветление, врати, подови настилки.
Дизайнерите разграничават два типа клиенти /инвеститори/.
Единия тип са тези, които са инвеститори в истинския смисъл на думата и знаят много добре какво е инвестиция, тоест осъзнават, че инвестицията не е само и единствено закупуването на апартамент на топ локация, а е инвестиция в качествен интериор, макар и с ограничен бюджет.
Другият тип клиенти /инвеститори/ са тези, които не предвиждат средства за интериор и искат с възможно най-евтиното обзавеждане да гонят висока цена за наем.
Е, втората група не е желана от никой дизайнер, разбира се. Но почти всеки от тях поне веднъж е имал среща с такъв тип клиент.
Добрата новина е, че хората започнаха да разбират, че за без пари не можем да направим чудеса, но може да е хубаво и качествено с икономичен бюджет, коментираха участниците в дискусията.
И тук идва големият въпрос: Как се случва това?
Отговорите дойдоха с примери от практиката на интериорните дизайнери, в чийто портфолиа са не един и два проекта за апартаменти с цел отдаване под наем, а множество такива жилища, както за краткосрочни наеми, така и за дългосрочни /минимум пет години/.
Първо, посочват интериорните дизайнери, е важно уточнението за функцията на апартамента – за дългосрочно или краткосрочно наемане ще, за продажба или със смесено предназначение – и за наемане, и за ползване от самия инвеститор. Това е изходната точка за проектиране на интериора.
Второ, какъв тип наематели си представят и искат? Ако е за дългосрочно наемане, предвиждат ли наематели да са им семейство с деца? Ще позволят ли домашни любимци? Ако е Airbnb – какъв тип посетители търсят, ще се отдава ли на чужди туристи и т.н.
Защо са важни тези въпроси? Защото те определят в изключителна степен интериора – и като функция, и като стил и естетика и подбор на цветове, обзавеждане, декорация. Защото те определят характера на пространството.
Но какво наблюдават интериорните дизайнери по отношение на инвеститорите?
От една страна инвеститорите търсят не просто икономични решения, а минимум възможности, с които искат да постигнат максимум цена за наем. С други думи хем да е хубаво, хем да е евтино, ако може и без пари.
От друга страна, често инвеститорите не таргетираг потенциалните си наематели и пренебрегват критерии, които биха били важни за бъдещите им наематели. Изборът им на интериор е изцяло продиктуван от собствените им идеи и предпочитания за стил, цветове, функция. С една дума – искат апартамента да е като за тях, а не за неизвестни.
Разбира се, не винаги първоначалната идея, представа и очаквания биват оправдани на сто процента и се случва наемателите да са съвсем различен тип хора от тези, които наемодателят е очаквал и за каквито е предвидил интериора. Като например апартамент, който е проектиран като за мъж, ерген, бохем, бива нает от две сестри.
И все пак, ето няколко съвета от интериорните дизайнери:
- Проектирайте според функцията, която ще изпълнява апартамента и това какво е наистина необходимо за наемателите. Помислете добре без какво не може и с без какво може.
Ако е за краткосрочно наемане, например, няма нужда от много място за съхранение. Пространството за гардероби, скринове и шкафове може да се освободи и да бъде усвоено от нещо по-полезно. При Airbnb от по-голямо значение е комфортът в спалнята и най-вече хубавите матрак и възглавници /поне два вида за различните предпочитания/, както и на банята. За сметка на тях кухненското пространство може да е минималистично и да съдържа основното обзавеждане без излишни уреди и шкафове.
Интериор: studio Bonbon
2. Подберете така цветовете, че да са устойчиви във времето и да са приемливи от хора с различна културна и религиозна принадлежност. Неутралните цветове са винаги на мода в този случай, но може да бъдете и по-смели в избора и комбинациите.
3. Избягвайте персонализирането в декорацията, но не забравяйте детайлите, защото често те са тези, които грабват наемателя. Интериорът трябва да има индивидуалност, характер, но всичко да е с мярка.
4. Ако апартаментът е за дългосрочно наемане, оставете интериора недовършен; довършете го според наемателите, за да им е удобен и да отговаря на техните нужди. Може да оставите спалнята без легло и да го вземете, когато е ясно какво е нужно – спалня или две отделни легла. Изберете и матраците заедно с наемателите, защото те ще спят на тях. Може да оставите едната спалня необзаведена и на по-късен етап да я довършите според това дали ще се ползва от едно дете или от две деца, на каква възраст са, момчета или момичета и пр.
5. Ако апартаментът е за дългосрочен наем, дайте му уюта на дом с всички необходими за ежедневието неща. Но ако е за краткосрочен наем – дайте му характер, който ще носи преживяване за наемателите. Хората, когато нощуват за една – две вечери някъде, искат да им е различно, да е вълнуващо, да им донесе нещо запомнящо се, не търсят уюта на дома, а преживяването.
Интерор:AnnDesign
6. За да постигнете добър резултат с икономичен бюджет, съчетавайте умело мебели от различен ценови клас. Преценете добре от какво може да спестите и от какво категорично да не отстъпвате. Приоритезирайте. Познавайте пазара на материали и обзавеждане добре и намирайте най-разумните решения.
7. Колкото и да е ограничен бюджетът, първо го установете. Изговорете ясно и точно с инвеститора, защото всеки човек има собствено разбиране за ограничен бюджет. Ако на инвеститора е трудно да прецени, попитайте го какъв наем иска да взима от апартаментна.
Интериор: Design Sidе
От своя опит с различни клиенти и проекти интериорните дизайнери са категорични: Да, постигането на хубав интериор с ограничен бюджет е мисия възможна. Варианти винаги се намират.
Когато инвестицията в апартаменти за отдаване под наем се превърне в бизнес и когато интериорните дизайнери имат такива клиенти, които отдават под наем много подобни жилища и търсят икономични решения за тяхното обзавеждане, е неизбежен въпросът има ли базов интериор? А по този въпрос, оказа се, няма единодушие сред професионалистите. Ако едни от тях бяха категорични, че всеки инвеститор плаща за индивидуален подход, решение и съответно проект, то други го опровергаха с примери от практиката си, които доказват тъкмо обратното – да, възможно е един и същи интериор да бъде реализиран в няколко апартамента, когато те са едни и същи като разположение и размери и когато инвеститорът е поискал именно това.
Интероор: Craft Design Studio
Дискусиите по темата продължиха в лични разговори по време на нетуъркинга, гарниран с чаша вино.
Благодарим на нашия домакин Mr.Bricolage София Младост.
Марката „Mr.Bricolage” е позната в България. Вече 23 години първият магазин в България от модерната търговия за стоки „Направи си сам” предлага всичко необходимо за ремонта, поддръжката и декорирането на дома и градината в няколко секции: осветление, бои, текстил и декорация, баня, подови настилки, мебели, инструменти, отопление и охлаждане, железария, електричество и градински център. В магазините в страната се предлагат и услугите: тониране, рамкиране, ушиване на пердета, заточване на вериги, 3D проектиране, доставка до дома, гаранционно обслужване, финансиране.