Дали наистина това са шестте ключови фази на проджект мениджмънта: ентусиазъм, обезверяване, паника, търсене на виновен, наказване на невинните, награждаване на неучаствалите? Или има и друг сценарий? Задължително ли е да имаме план B…C, D? Как отгатваме точния бюджет?

Вера Илиева разговаря с Илия Събев, Събеви Груп – управление на строително-инвестиционни проекти от идеята до въвеждането в експлоатация

Илия Събев e с богат опит в управлението на значителни строително-инвестиционни процеси. Строителен инженер (УАГС, 1992 г.), любопитен и търсещ човек. Практик с енциклопедични познания в областта на иновациите в индустрията, конструкциите, терените, фасадите, отоплението и пр.

Най-добре си почива, когато готви за голямото си семейство и за  многото им приятели.

Готвенето и управлението на проекти

Готвенето – да подбереш съставките, да ги балансираш и т.н., и менажирането на един инвестицонен проект в строителството са много близки. Всеки знае разликата от един ресторант до друг – някъде храната е вкусна, някъде не толкова, има различна подредба, различни правила… И като цяло с едни и същи продукти двама готвачи могат да получат съвсем различни ястия дори и по една и съща рецепта. Така е и в менажирането на проекти. От  доброто и правилно дирижиране зависи крайният резултат. Проджект мениджърът е човекът, който управлява проекта, управлява проектантите, строителите, подизпълнителите, доставчиците, интериорните дизайнери.

Управление на клиента и доверието на клиента

Управлението на клиента е тънък момент и е от ключово значение. Трябва да опознаеш клиента и да прецезираш неговите нужди. Повечето клиенти в началото на един прект искат все повече и повече, в пъти повече и когато стане въпрос колко струва това „повече“, се оказва, че може нещата да се случат и с по-малко. Затова е много важно, когато се говори с клиента, когато се уточнява заданието, да се поставят много правилно и точно границите, в които да се простира един проект – като време, като средства и като краен резултат.

Работата с клиентите е много трудна. Трябва човек да е търпелив, да успява да извлече ценната информация, която ще бъде полезна за проекта. Максимална яснота и максимално най-рано в процеса. И както при лекарите – с информирано съгласие за всяко решение.

В нашата работа ние изповядваме максимата „Дай, за да получиш“ – първо даваме от себе си, показваме какво може. Доверието се печели във всеки разговор. Трябва да си открит, да си честен. Работата с инвеститора не е като в любовта – да сваляш звезди.

Невидимите проблеми на етап Проект

Реализирането на един проект зависи от много неща: заданието, добрия проект, изпълнението и контрола на изпълнението. Опитът показва, че заданието и проектът са от ключово значение за един строителен обект.

Много често инвеститорите влизат с някакви намерения и очаквания в един проект, впоследствие те се променят. И като цяло до скоро практика беше, че в процеса на изпълнение се правят промени, което от организационна гледна точка не е правилно поведение. Колкото е по-добър един проект, колкото е по-ясен, точен, с всички необходими детайли, толкова е по-лесен за изпълнение и могат да бъдат определени сроковете и цената за неговото изпълнение.

Най-често срещаните грешки, трудности, капани

  1. Непълните проекти.
  2. Неизяснени желания на инверститора, които се променят във времето.
  3. Грешки в проектите (срещат се макар и не толкова често).
  4. Грешки при самото изпълнение (могат да се дължат на некомпетентно поведение на строителни фирми, слаба организация, липса на опит).
  5. Проблеми, свързани с администрация, с политическа обстановка и т.н.

Отклонение в бюджета от 10 процента е сгрешен бюджет

Предпочитаме да работим с инвеститори от идеята до реализирането на обекта, защото искаме да го съветваме за правилните решения, които ще вземе. Не сме врагове на архитекти и строители, ние създаваме по-добра комуникационна среда за пренасяне на едни или други идеи между възложителя, проектанта, изпълнителя. Ние сме като преводачи от един език на друг език.

Затова, когато започваме работа с един инвестотор, заедно с идеята върви един бюджет, който прецизираме в процеса на разработка на проекта и го фокусираме. Ако в началото на разговора, бюджетът, който дадем на инвесттора, е в границите на плюс–минут 15 до 20 процента, с всеки един етап – предпроектни проучвания, идеен проект, технически проект, работен проект, бюджетът се прецизира, докато се стигне до момента, че започваме изграждането на един обект, независимо дали той ще бъде интериор, строителство или ремонтни дейности, с конкретен бюджет. Фиксиран бюджет с фиксиран срок на изпълнение и да няма много неизвестни неща, за да може, дори и да има някакви промени, те да бъдат в рамките на един – два, до пет процента.  За нас отклонение в бюджета от 10 процента е сгрешен бюджет.

BIM системите още на проекта фаза биха могли да дадат бюджет на обекта, да дадат срок за изпълнение на обекта, неговия жизнен цикъл. BIM технологиите, като концепция и като среда за проектиране, със сигурност ще променят значително строителния сектор.

Когато се прави бюджетът, е много важно да прецениш добре възможностите си, колко са реалистични. Аз винаги съветвам инвеститорите да дадат разумен срок за закъснение – една-две седмици.

Проджект мениджърът – спойката между отделните страни в проекта

Трябва да има такава връзка и то трябва да я има през цялото време – от идеята до края. Продежкт мениджърът не може и не трябва да изземва функциите на архитекта, проектанта, инженера, на строителите. Проджект мениджърите са коректив, който организира цялата комуникация, гарант за яснота едно нещо дали е разбрано правилно и дали е изпълнено правилно. И тази връзка е много важна.

BIM системите дават пространствено позициониране на елемента много точно. Можеш още на проектна фаза, изграждайки сградата виртуално, да видиш всички конфликтни точки, които биха могли да се получат и това мнго улеснява работата. Но съответно тя трябва да може после да се използва от изпълнителите – технически ръководители, инженери и др.

Ценообразуване на възнаграждението

Има различни подходи. Всеки е колкото правилен, толкова и неправилен. Въпросът е как го презентираш и как успяваш да го продадеш. На мен ми е по-лесно да продам моите услги като процент от инвестицията.

COVID-19, икономическата криза и строителният сектор

Със сигурност ситуацията ще окаже влияние. Много фирми осъзнават, че имат нужда от много по-малко площ за офиси, отколкото ползват. Последната една година имаше остър недостиг на работници, говореше се за внос на работна ръка. Това доведе до увеличаване на цената на труда, поскъпване на строителната продукция като цяло. В тази ситуация със сигурност ще има връщане назад.

Ситуацията оказва влияние с невъзможността да се осъществяват физически срещи и със страха на някои инвеститори от това какво следва от тук нататък.

Има проекти, които продължават да се реализират, други спират (особено обекти на чужди инвеститори, които не могат да дойдат). Има обаче проекти, които стартират при дистанционен контакт.

Успешният проект и успешният проджект мениджър

Успешен проект е проект, който отговаря на нуждите на инвеститора за предвиденото време за ползването на обекта по предназначение, да отговаря на бюджетната рамка, която е заложена и да е завършен в договорения срок на изпълнение.

Много е трудно някой да си планира бъдещето развитие. Но заданието ти сега, трябва да бъде за бизнеса ти след пет години.

Успешен ме кара да се чувствам всеки един успешно завършен проект.

 

Цалото интервю на Вера Илиева с Илия Събев гледайте тук.